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富豪们都在这样收购波尔多酒庄

How to Buy a Bordeaux Chateau
Wednesday, June 25, 2014 2:41:15 PM    红酒世界网
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摘要: 亚洲市场对波尔多资产的购买欲望与日倍增,本文我们就跟随珍妮丝·福尔曼(Janice Fuhrman)一起来看看亚洲富豪是如何收购波尔多酒庄的。
ABSTRACT: The Asian market for buying Bordeaux properties is growing steadily. Janice Fuhrman reports on the process and the motivation.

两年一届的香港Vinexpo于上月末完美落幕。在为期三天的酒展期间,组委会举办了一系列研讨会,其中三场令人印象深刻,其研讨的主题是波尔多如何吸引中国的投资。与会人员包括波尔多酒商塞尔维·卡泽(Sylvie Caze)以及波尔多商会主席皮埃尔·格居埃(Pierre Goguet)等。

富豪们都在这样收购波尔多酒庄

位于波尔多的玛歌酒庄

事实上,波尔多长期以来就是外国资本投资的对象,吸引了众多法国以外的资本,比如英国、荷兰和比利时等。不过,在过去的几年中,亚洲资本尤其是中国资本进入该地区的势头十分强劲。就如梅多克酒商兼律师蒂埃里·拉斯特曼(Thierry Rustmann)所言,“波尔多拥有许多酿酒史悠久的酒庄,还拥有不少不自行酿酒的葡萄园,这里的法律体系完善透明,投资环境优越,更重要的是投资还有利可图。”外国资本也正是看重了波尔多的这些优势。不过,投资波尔多酒庄也并不是那么地简单,这不仅需要投资者事先经过细致地调查研究,而且还需要投资拥有十二分的耐心,因为通常情况下,要完成一项波尔多酒庄收购计划往往需要6个月之久。

  一、为何收购波尔多酒庄?价格如何?

  目前,在波尔多约6,000家自行酿酒的酒庄中,约有90家由亚洲资本支撑,既有来自个人的投资,也有来自集团的投资。这些酒庄大多都是在过去3年间成交,而且仅2013年就完成了36项这样的收购。从葡萄园面积来看,亚洲资本控制下的葡萄园面积约2,000公顷,占波尔多葡萄园总面积的1.5%,这些葡萄园或酒庄大多出产波尔多大区级(Bordeaux AOC)或超级波尔多级(Bordeaux Superieur)葡萄酒。

  对于那些出产波尔多大区级葡萄酒的酒庄或葡萄园,目前的平均售价为3.5万欧元/公顷,但在一些较为著名的子产区如圣朱利安(St.-Julien)、波雅克(Pauillac)和圣-埃斯泰夫(St.-Estephe)等,其葡萄园均价在35万-250万欧元/公顷。而在著名的右岸产区圣埃美隆(St.-Emilion),这样的葡萄园均价在15万-100万欧元/公顷之间。

  Maxwell-Storrie-Baines是法国一家专门从事葡萄园及酒庄交易的地产中介。据其负责人卡琳·麦斯威尔(Karin Maxwell)介绍,当前波尔多的葡萄园报价均在93万-1200万欧元之间。就在上个月初,一位来自中国的企业家正式完成了对圣埃美隆列级庄凯尔西酒庄(Chateau Quercy)的收购,不过成交价并未被披露。该酒庄占地6公顷,历史可追溯到中世纪。

  不过从目前的投资趋势来看,专业投资较个人投资更为盛行。普华永道中国分析师袁成飞说:“中国人是在为未来投资,他们看好法国的将来。他们之所以投资波尔多,是因为这里葡萄园的价格与他们在上海或香港的房价相比简直算不了什么。要知道,在上海或香港的一套小公寓的售价动辄就达300万欧元。”

  另外,亚洲人尤其是中国人投资波尔多酒庄的原因还在于他们越来越爱上葡萄酒,还在于他们想从源头上控制葡萄酒的生产。另外,为中国客户开拓海外娱乐消费市场也是动机之一。

  二、在收购前,收购方需要做哪些准备?

  1. 收购的酒庄是否真正的波尔多AOC,葡萄园的种植是否符合AOC相关规定以及与卖家叙述的情况是否一致。

  2. 确认葡萄树树龄,以便预测酒庄未来10年的出产能力。

  3. 核实酒庄的生产设备并评估其生产力,以及摸清酒庄所有建筑的基本情况。

  4. 如果收购计划中包括库存葡萄酒,那么就要雇佣专家来品鉴分析,以便确认这些库存酒的品质和价值。

  5. 分析酒庄的财务状况、销售渠道和营收状况等。

  三、如何获取专业收购团队的帮助?

  在波尔多酒庄的收购中,专业团队的参与是必不可少的,他们能提供房地产、金融、法律、税收、政府管理以及酒庄技术管理等等方面的专业服务。就如麦斯威尔所言:“收购过程中有困难是肯定的,但只要你找到合适的专家团队,总会有办法解决的。”

  事实上,要在波尔多收购一家酒庄或葡萄园最大的阻碍就是卖方根本就不愿意卖出其资产。设想,谁会希望把传承了几代人之久的家业出售掉呢?就如一位熟悉酒庄交易的律师波勒·卡塔拉(Paule Cathala)所言,“那些打算出售资产的卖方大多都是遭遇到了失业、家庭破裂等困境。”此外,一份详尽的收购计划也是必需的,收购方不仅要提供报价,而且还需要提供收购后对该份资产如何处理的方案,因为卖方需要确认他曾经的这份家业是否可以延续下去。

  专业收购团队会带收购方去实地考察,安排酒店和交通,如有必要还会提供翻译人员,还会为收购方提供详尽的调查报告以及收购步骤。在收购成功后,他们还会提供酒庄管理和葡萄园管理方面的技术支持,为酒庄提供合适的建筑师、装修师以及园艺师等等。

  此外,法国土地调整与农村建设局(SAFER)也会协助收购方如何修整酒庄建筑、规范葡萄园管理、保证土地价值、维护葡萄园的AOC地位等。就如SAFER官员米歇尔·拉切特(Michel Lacht)所言,“收购方需要准确知道他们购买的是什么东西,并如何运营这些东西。”麦斯威尔说:“作为中介,我们对市场价格并不感兴趣。如果收购方过于强调这方面,我们很可能就不会接受这样的客户。”在波尔多酒庄收购中,中介收取的佣金由卖方支付,不同中介收取的佣金比率也不同,如Maxwell收取佣金约为成交额的5-6%,而其他中介的佣金也都在5-10%之间。对于国际投资者来说,要获得法国银行贷款是非常困难的。就如一位从事收购计划的银行家埃里克·加洛(Eric Garreau)所言,“专家团队会提供金融建议,但绝不会提供金融支持。收购方必须全额现金支付。”

  四、收购过程中应该如何做才算是一个明智的买家?

  1. 预先做好功课,亲赴当地考察。考察活动应该和旅游分开。

  2. 获得允许对酒庄内部进行拍照存档。

  3. 根据市场价格询盘。询盘价过低有损卖方尊严。

  4. 准时赴约,礼貌来往。见面和离开时都与对方友好握手。法国人对他们的资产都很看重,如果他们不喜欢你,就很可能不和你做生意。

  5. 保持耐心。完成收购可能需要花费很长时间,至少要比亚洲慢得多。

  五、收购完成后还需要注意什么?

  Landwell & Associates资深律师斯蒂芬妮·魏沙夫(Stephanie Verschave)提醒道,酒庄运营成功与否在于你是否拥有一个合适的计划。她表示:“有些投资者并未为酒庄的运营做好充分的准备。”“有时投资者没有做充分的准备。因此,预先了解酒庄的管理模式也是一个非常重要的步骤。葡萄酒行业纷繁复杂,投资方需要有娴熟的购买和运营技巧才能算是成功收购了一家酒庄。这些技能包括熟知政策环境,通晓资本运作,了解酒庄管理和谙熟分销渠道等等。”

  尽管说在过去三年,波尔多葡萄酒在亚洲市场呈现低迷状态,但波尔多葡萄园或酒庄交易却一片欣欣向荣。尽管在波尔多海量的酒庄面前,亚洲人投资的酒庄还只是很少的一部分,但亚洲投资者已经对波尔多酒庄的兴趣却不可同日而语,他们会继续寻遍波尔多的名庄,而波尔多也会继续欢迎各方的投资。

原文作者: Janice Fuhrman      载自: wine-searcher
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本文标签: 波尔多      圣埃美隆      酒庄投资      酒庄收购     
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